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Pas de suspension du paiement du loyer sans autorisation judiciaire

Il résulte d’une décision n° 16-19614 de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 05 octobre 2017 qu’un locataire n’a pas le droit de suspendre le paiement du loyer dû au bailleur, même si le logement subit des désordres, en l’absence d’une autorisation préalable du juge.

Bailleur contre locataires : affaire d'impayés de loyers

Dans cette affaire, Madame M. avait donné à bail à Monsieur et Madame O. des locaux à usage d’habitation. Suite à des impayés de loyers, le bailleur a délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, auquel les locataires ont fait opposition en sollicitant la condamnation du bailleur à effectuer des travaux et l’autorisation de consigner les loyers.

La cour d’appel de Paris avait décidé de condamner les locataires à payer une certaine somme au titre de l’arriéré locatif et n’avait pas considéré qu’ils étaient légitimes à soulever l’exception d’inexécution, c'est-à-dire que l’existence des désordres justifiait l’arrêt du paiement des loyers.

Monsieur et Madame O. ont formé un pourvoi en cassation aux motifs que les juges d’appel n’avaient pas recherché si les locataires pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers demandés par le bailleur.

En effet, ils se fondaient sur les dispositions de l’article 1741 et de l’article 1134 (remplacé par les articles 1103, 1193 et 1104 suite à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016) du code civil.

Ils entendaient établir par la production d’éléments nouveaux que le bailleur avait mis à leur disposition un logement non décent, qui est rapidement devenu inhabitable.

Ils entendaient démontrer le non-respect par le bailleur de ses obligations contractuelles.

Ils avaient ainsi produit des constats d’huissier et un constat de l’inspecteur de salubrité des services techniques de l’habitat de la mairie de Paris.

La cour de cassation a rejeté le pourvoi et validé la position de la cour d’appel aux motifs adoptés que Monsieur et Madame O. qui se plaignaient de l'existence de désordres affectant les lieux loués, leur interdisant une jouissance paisible, avaient d'autorité interrompu tout règlement de loyers, sans solliciter l'autorisation judiciaire afin de les consigner, se faisant ainsi justice à eux-mêmes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit que Monsieur et Madame O. ne pouvaient opposer au bailleur l'exception d'inexécution.

La cour de cassation a rappelé que le locataire a l’obligation de payer son loyer, et ne peut en être déchargé que par autorisation judiciaire. Il encourt à défaut de paiement des loyers la résiliation de son bail.

Il est utile de préciser que le montant de l’arriéré était particulièrement élevé (plus de 165.000 euros) et que les locataires avaient reconnu que le non-paiement des loyers ne résultait pas d’une impossibilité de les régler, mais de l’existence des désordres affectant les lieux loués qui leur interdisaient une pleine jouissance paisible.

Prudence donc !

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...