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Clause de non-garantie des vices cachés et connaissance du vice caché par le vendeur

Les faits

Dans cette affaire, par acte notarié du 14 novembre 2007, Monsieur O et Madame T ont vendu à une société civile immobilière P, avec le concours d’un agent immobilier, le rez-de-chaussée d'un immeuble, où avait été exploité un garage automobile. 

L'acquéreur avait exprimé dans l'acte son intention d'affecter ce bien à l'habitation. 

Après une expertise attestant la présence dans le sous-sol d'hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et rendant la dépollution nécessaire, l’acheteur, la SCI P, a notamment assigné les vendeurs, les notaires instrumentaires, ainsi que l’agent immobilier en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice. 

Le fond

Concernant la définition du vice caché, l’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

En d’autres termes, le vice doit être non apparent, ne pas permettre un usage normal de la chose et être antérieur à la vente.

L’article 1643 du code civil indique que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

C’est ainsi que très souvent, dans les actes de vente, il est prévu une clause de non-garantie des vices cachés. Cette clause permet ainsi de décharger de sa responsabilité le vendeur d’un bien immobilier en cas de découverte ultérieure d’un vice affectant l’immeuble vendu. 

Toutefois, par cette décision n° 16-18087 en date du 29 juin 2017, la troisième chambre civile de la cour de cassation a rappelé les limites de la possibilité pour un vendeur de se prévaloir d’une clause de non-garantie. 

Une telle clause n’est applicable qu’en cas de bonne foi du vendeur. A défaut, elle sera inopérante. 

Si l’acquéreur établit que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice avant la vente et qu’il n’en a pas informé l’acquéreur, le vendeur perdra le bénéfice de la clause de non-garantie qui ne jouera pas. 

La cour de cassation a retenu qu’en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, le vendeur ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente. 

Par conséquence, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. 

Il convient de noter que la responsabilité des notaires a été écartée, puisque ces derniers n’avaient pas été informés de l’existence des cuves par les vendeurs et l’agent immobilier, qui ont été donc reconnus seuls responsables.

Conclusion

L’application de la clause de non-garantie n’est donc pas automatique et devra en cas de litige être appréciée au regard des circonstances.

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...