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Absence de vice caché ou de dol pour une chaudière ancienne

Les faits

Dans cette affaire, Monsieur K a acquis d’une société civile immobilière L, un immeuble comprenant une chaudière à gaz. A la suite du refus d’entretien de la chaufferie par un professionnel, l’acheteur a assigné le vendeur en paiement des travaux de remise aux normes de la chaudière et en dommages et intérêts sur le fondement du vice caché et subsidiairement sur celui du dol. 

Le fond

Il est utile de rappeler au titre de la définition du vice caché que l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Concernant le dol, il est défini par l’article 1137 du code civil qui prévoit que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Un dol est constitué également par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 

L’acquéreur se basait sur ces deux fondements pour solliciter la prise en charge de la remise aux normes de la chaudière par le vendeur, ainsi qu’une réparation financière pour le préjudice subi. 

Néanmoins, la cour de cassation rejette son pourvoi.

La troisième chambre civile de la cour de cassation a jugé sur le premier moyen dans une décision n° 1615879 en date du 29 juin 2017 qu’il avait été relevé que la chaudière qui datait de plus de 20 ans fonctionnait au jour de la vente et que seule sa mise aux normes au regard de la réglementation en vigueur était nécessaire. 

Les non-conformités étaient connues de l’acquéreur avant la vente par un diagnostic les ayant révélées et que celui-ci avait visité la chaufferie avant la vente en compagnie d’artisans. Il ne pouvait ignorer que l’entretien était effectué par un des associés de la SCI et qu’il n’existait pas de carnet d’entretien. 

La cour de cassation valide sur ce point l’appréciation des juges de la cour d’appel qui avaient considéré que l’existence d’un vice caché n’était pas établie au moment de la vente. 

Sur le second moyen relatif au dol, il a été relevé que l’acquéreur avait été destinataire du diagnostic « chaufferie » faisant état de non-conformités de l’installation et qu’il connaissait l’absence de carnet d’entretien de la chaudière due au fait qu’elle était entretenue par un membre de la SCI dont c’était le métier. 

L’acquéreur avait reçu toutes les informations nécessaires portant sur la chaudière dont il ne pouvait ignorer qu’elle datait de plus de 20 ans.

C’est donc à juste titre que la cour d’appel en avait déduit qu’aucune réticence dolosive ne pouvait être imputée à la SCI, vendeur. 

Conclusion

Par cette décision, la cour de cassation a écarté la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés, mais aussi au titre du dol et retenu que l’acquéreur avait eu toutes les informations concernant l’ancienneté de la chaudière et son état de fonctionnement.

 

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...