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Changement d’usage d’un lot et obligation de respecter le refus de l’assemblée générale non contesté par un copropriétaire

Dans une décision n° 16-16566 en date du 08 juin 2017, la troisième chambre civile de la cour de cassation a considéré que lorsqu’un copropriétaire soumet de lui-même le changement d’affectation de son lot à une demande d’autorisation préalable de l’assemblée générale, il est tenu de se conformer par la suite au refus de ladite assemblée générale de lui donner l’autorisation de modifier l’activité exercée dans ses lots.

Affaire d'un établissement public de santé 

Cette affaire est intéressante, puisqu’en l’espèce, il s’agissait d’un établissement public de santé qui avait sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de changer l'affectation de ses lots de commerces en hôpital de jour.

Le syndicat des copropriétaires a refusé l’autorisation sollicitée. L’établissement public de santé devait néanmoins débuter les activités projetées dans ses lots. Lesdits lots qui étaient situés au rez-de-chaussée étaient auparavant utilisés pour un usage commercial. Ils ont été transformés en hôpital de jour.

Se prévalant du refus de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a assigné l’établissement public de santé en cessation de cette nouvelle activité.

La cour d’appel qui a constaté que le changement d'affectation des locaux du rez-de-chaussée, à usage commercial, pour l'activité d'hôpital de jour, avait été refusé par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2013, définitive, devait ordonner la cessation de l'activité d'hôpital de jour exercée par l'établissement public de santé dans les lots n° 33 et 34 de l'immeuble sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé six mois à compter de la signification de l’arrêt.

La décision de la cour d’appel était soumise à la cour de cassation.

L’établissement public de santé soutenait que le refus de l’assemblée générale d’autoriser l’activité portait atteinte aux modalités de jouissance de ses lots, que le changement de destination n’était pas contraire au règlement de copropriété et que l'activité d'hôpital de jour actuellement exercée dans les locaux litigieux présentait une utilité sociale. Par ailleurs, il n’était pas établi qu’elle provoquait des troubles dans l'immeuble.

Mais la cour de cassation s’est bornée à constater à juste titre que l’établissement public de santé n’avait pas contesté la décision de refus de l’assemblée générale concernant l’autorisation de modifier l’usage du lot et que dès lors, cette dernière étant définitive faute de recours dans le délai légal, elle s’imposait au copropriétaire concerné.

La cour de cassation indique ainsi que « l'établissement public s'était, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour exercer son activité d'hôpital de jour et que la décision de l'assemblée générale refusant ce changement d'affectation n'avait pas été contestée, et que, devenue définitive, elle s'imposait à l'établissement public comme à tous les autres copropriétaires alors même qu'elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives ».

Par conséquent, la cour d'appel en a justement déduit qu'il n'y avait pas lieu d'examiner si le changement d'affectation contrevenait aux prévisions du règlement de copropriété, si l'activité d'hôpital de jour présentait une utilité sociale ou si elle engendrait des troubles dans l'immeuble.

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...