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Sos caution non rendue ! ou le non-remboursement du dépôt de garantie

Maître Vanitou accompagne le locataire en cas de défaut de restitution par le bailleur du dépôt de garantie.

Pour rappel, le dépôt de garantie qui est improprement appelé « caution » est prévu dans le contrat de bail et est destiné à garantir l’exécution des obligations du locataire, dont notamment le paiement des loyers et charges dus, ainsi que la réalisation des réparations locatives.

Le montant du dépôt de garantie est imposé par la loi, puisqu’il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, c'est-à-dire sans la provision pour les charges.

Une dérogation existe pour le bail meublé, puisqu’il est prévu un dépôt de garantie de deux mois de loyer en principal.

Le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts au profit du locataire, et ne peut pas être indexé en cours de bail, même renouvelé.

Dans quel délai le locataire doit-il obtenir le remboursement de son dépôt de garantie ?

Le locataire doit obtenir la restitution de son dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est donc prévu par la loi que le locataire communique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il arrive souvent qu’à la fin du contrat de location portant sur un logement en copropriété, le bailleur n’ait pas forcément connaissance du montant définitif des charges.

En conséquence, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Que faire en cas de refus de restitution du dépôt de garantie ?

Si passé le délai de 2 mois, vous n’avez toujours pas récupéré votre dépôt de garantie, une mise en demeure devra être envoyée au bailleur lui réclamant le remboursement du dépôt de garantie.

Il est précisé qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Si le bailleur refuse le remboursement ou ne répond pas, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble devra être saisi afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Cette procédure peut s’avérer simple au départ, mais en réalité, elle deviendra complexe compte tenu du fait le bailleur va très souvent invoquer d’importantes réparations à effectuer suite au départ du locataire. Le débat va alors porter sur les travaux à effectuer et leur prise en charge ou non par le locataire.

Le recours à l’avocat est donc vivement conseillé, les règles juridiques en matière de réparations locatives étant complexes.

Maître Vanitou reste à votre disposition pour vous représenter dans vos procédures en restitution de dépôt de garantie.

 

 

 

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...