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Loyer impayé que faire ?

En cas d’impayés, le bailleur doit être réactif et entamer immédiatement les démarches nécessaires : un premier contact téléphonique ou par mail avec le locataire défaillant est préconisé pour savoir s’il s’agit d’une difficulté ponctuelle et demander au locataire sous quel délai il entend régulariser rapidement la situation.

Il est dans tous les cas conseillé au bailleur d’envoyer sans attendre une relance au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si la situation d’impayés persiste, le bailleur pourra selon les termes du bail soit choisir de mettre en œuvre une clause de résiliation prévue au bail, soit demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail à défaut de clause résolutoire ou donner éventuellement congé au locataire pour l’échéance du bail pour motif légitime et sérieux constitué par le défaut de paiement.

Maître Vanitou qui est un avocat expérimenté dans les procédures de résiliation de bail et d'expulsion locative saura vous accompagner efficacement.

Le bailleur fait jouer la clause résolutoire prévue au bail

La clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-règlement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer délivré par huissier.

La délivrance du commandement de payer est donc obligatoire et ce dernier doit contenir outre un décompte précis des sommes dues plusieurs dispositions impératives, dont notamment la mention que le locataire a la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement, l’adresse de cet organisme étant indiqué.

Le représentant de l'Etat dans le département (le préfet) fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés depuis le 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ccapex). Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il reprend les éléments essentiels du commandement. Il s'effectue par voie électronique.

Passé un délai de deux mois à compter du commandement de payer, l’assignation en acquisition de la clause résolutoire pourra être délivrée au locataire, étant précisé qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience.

Cela signifie que l’audience aura lieu au minimum deux mois après la signification par l’huissier de l’assignation afin de permettre au préfet de saisir les organismes sociaux compétents.

Depuis le 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

Le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du bail

La résiliation judiciaire du bail est généralement sollicitée en l’absence d’une clause résolutoire ou à titre subsidiaire pour renforcer la demande de résiliation du bail.

La délivrance préalable d’un commandement de payer n’est pas requise si la demande a pour objet la résiliation judiciaire du bail. Toutefois, il est utile de notifier un commandement de payer par huissier afin de provoquer une réaction du locataire défaillant.

La notification au préfet de l’assignation deux mois avant l’audience, ainsi que la saisine de la ccapex deux mois avant la délivrance de l’assignation par le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus restent obligatoires.

Le jugement d’expulsion

Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.

Le bailleur peut soit obtenir en référé que le juge d’instance constate l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie, soit il peut obtenir au fond que le tribunal d’instance prononce la résiliation du bail pour manquement aux obligations locatives et ordonne en conséquence l’expulsion.

Le recours à l’avocat est vivement conseillé, car les procédures sont complexes.

Très souvent, le bailleur se retrouve en difficultés économiques suite aux impayés du locataire, car il supporte des charges, voire un crédit sur le logement loué.

Le bailleur doit en conséquence agir sans tarder, car la prescription est plus courte : elle est de 3 ans au lieu de 5 ans auparavant.

Maître Vanitou reste à votre disposition pour vous représenter dans vos procédures d’impayés de loyers.

 

 

 

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...