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Congé pour reprise : application immédiate des dispositions protectrices du locataire âgé

Il résulte d’une décision n° 16-20475 de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 23 novembre 2017 que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées et qu’en conséquence, l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi alur, (qui prévoit des dispositions plus protectrices pour le locataire âgé) est applicable au bail en cours bien que signé antérieurement à la loi.

Locataire agé et mesures protectrices

Dans cette affaire, le 2 avril 1982, Madame G. a pris à bail une maison d’habitation acquise ultérieurement par Monsieur et Madame H.

Le 25 septembre 2014, les bailleurs lui ont délivré, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour reprise au profit de leur fille.

Madame G. a soulevé la nullité du congé au motif qu’elle devait bénéficier d’une offre de relogement.

Pour rappel, l’article 15 III réformé de la loi du 06 juillet 1989 prévoit notamment que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans un périmètre géographique.

La version ancienne de cet article prévoyait une condition d’âge plus élevée, à savoir 70 ans, pour bénéficier des dispositions protectrices.

La cour d’appel d’Aix en Provence a prononcé la nullité du congé au regard de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié suite à la loi alur.

Les juges d’appel ont décidé que l’article 15 III de la loi nouvelle devait s’appliquer aux parties liées par un bail souscrit le 2 avril 1982, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, puisque le bailleur avait délivré au preneur un congé le 25 septembre 2014 pour le terme du 31 mars 2015 et que les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées étaient régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisaient.

Ils avaient également estimé que la locataire remplissait les conditions de ressources nécessaires.

Un pourvoi a été formé par les bailleurs sur la base de deux motifs principaux

Le premier était qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 24 mars 2014, les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l’exception de celles qu’il énumère parmi lesquelles ne figure pas l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi nouvelle. Pour les bailleurs, les juges auraient dû statuer en se fondant sur l’ancienne version de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 applicable en la cause.

Le second était relatif aux conditions de ressources. La cour d’appel avait jugé que le montant des ressources de Madame G et de son concubin était inférieur au plafond de 26.725 euros au regard des avis d’imposition versés aux débats. Or, les bailleurs reprochaient à la cour d’appel, d’avoir pris en considération le revenu imposable, après abattements et déductions, soit la somme de 23 811 euros et non pas le revenu déclaré, soit la somme de 29 048 euros, supérieur au plafond de ressources.

La cour de cassation a rejeté le pourvoi et validé la position de la cour d’appel aux motifs d’une part, que la nouvelle loi s’appliquait au bail en cours, et d’autre part, il avait été relevé que la locataire était âgée de 66 ans et disposait de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, de sorte que la cour d’appel en avait exactement déduit que le congé, qui n’avait pas été assorti d’une offre de relogement, devait être annulé.

Il est intéressant de relever que la cour de cassation note que les bailleurs n’avaient pas soutenu dans leurs conclusions que les ressources de la locataire devaient être déterminées sans tenir compte des abattements et réductions fiscales. Elle n’a donc pas statué sur ce moyen.

Retrouvez d'autres informations sur ce sujet en lisant l'article : "Le congé en cas de locataire âgé : une protection renforcée pour les seniors"

 

 

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...