Votre avocat en Droit immobilier à Paris

Résiliation du bail commercial, délivrance obligatoire d’un commandement de payer

Il résulte d’une décision n° 16-10583 de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 21 décembre 2017 que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire.

Dans cette affaire, la société A a donné à bail commercial en 2000 un local à la société B qui l’a sous-loué par la suite à la société C. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 octobre 2007, visant la clause résolutoire, la société A a mis en demeure la société B de payer dans le mois des arriérés de charges et d’indexation de loyers.

Le 2 juillet 2010, la société C, sous-locatire, a assigné la société B, locataire, en indemnisation de troubles de jouissance.

Contestant la résiliation du bail, la société B a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de la société C au paiement de loyers. La société A, appelée à l’instance, a demandé la constatation de la résiliation de plein droit du bail consenti à la société B.

La cour d’appel de Nouméa avait décidé d’accueillir les demandes en résiliation du bail et du sous-bail aux motifs que le bail stipulait sa résiliation de plein droit après une mise en demeure d’exécution ou un commandement de payer. Deux modalités étaient donc prévues par le bail.

La lettre recommandée envoyée par le bailleur valant sommation remplissait ainsi pour la cour d’appel les conditions légales lorsqu’il en résultait une interpellation suffisante du débiteur.

La sommation de payer du 4 octobre 2007 rappelait à la société locataire le délai légal d’un mois et comportait un décompte détaillé de la dette. Dès lors, à défaut de contestation dans le délai légal, le bail principal a été résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail.

La cour de cassation a censuré l’appréciation des juges du fond et visé les articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce.

Le premier article dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. », étant rappelé que le commandement est un document remis par un huissier demandant au locataire de s’acquitter des sommes dues.

Le second article rappelle le caractère d’ordre public de cette disposition. En d’autres termes, on ne peut pas y déroger.

La cour de cassation a rappelé que la mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit d’un bail commercial nécessite obligatoirement au préalable un acte extrajudiciaire, à savoir la signification par un huissier de justice d’un commandement de payer.

 

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...