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Pénalités de retard et date de départ du délai d'exécution du contrat de construction de maison individuelle

La troisième chambre civile de la cour de cassation a jugé dans une décision n° 1621238 en date du 12 octobre 2017 qu’en matière de contrat de construction de maison individuelle, le point de départ du délai d'exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l'ouverture du chantier.

Litige sur un contrat de construction

Dans cette affaire, le litige opposait deux professionnels : une société, maître d’ouvrage, a confié à une autre société, constructeur, la construction de cinq maisons individuelles.

Le contrat prévoyait que les travaux commenceraient dans les deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives, soit le 06 novembre 2006 et s’étaleraient sur une durée de dix mois.

Il s’avère que les travaux ont commencé le 11 avril 2007. Dès le début du chantier, le maître d’ouvrage a fait ordonner diverses expertises, après avoir demandé l’arrêt des travaux, compte tenu des malfaçons affectant les cinq villas. 

La réception des travaux a été prononcée, avec réserves, selon cinq procès-verbaux du 31 mai 2013. Se prévalant d'une perte de surface et d'un retard d'exécution, le maître d’ouvrage a assigné le constructeur en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence dans deux arrêts des 21 avril et 16 juin 2016 a fixé le montant des pénalités de retard pour une période comprise entre le 3 juillet 2009 et le 1er juin 2013, aux motifs que les travaux ont débuté le 11 avril 2007 et que c'est cette date, correspondant au jour du démarrage effectif des travaux, qui constitue le point de départ du délai d'exécution du contrat.

Le maître d’ouvrage a formé un pourvoi en cassation.

La cour de cassation a invalidé l’appréciation des juges d’appel et estimé en se fondant sur l’article L.231-2, i, du code de la construction et de l’habitation que le point de départ du délai d'exécution est la date indiquée au contrat pour le début des travaux, et non la date de démarrage effectif des travaux.

Cela signifie que le maître d’ouvrage peut obtenir pour la période s’étalant entre la date mentionnée au contrat pour l’ouverture du chantier et la date du commencement effectif des travaux des pénalités de retard de la part du constructeur, sous réserve des causes légitimes d’exonération de sa responsabilité.

L’article L.231-2, i, du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat doit comporter la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

Dès lors, la cour de cassation a entendu faciliter l’appréciation du préjudice subi par le maitre d’ouvrage, puisqu’il est plus simple de prendre comme point de départ pour apprécier le retard d’un chantier la date fixée par les parties dans le contrat, ce qui n’est pas le cas avec la date de commencement des travaux dont il n’aura pas forcément connaissance.

 

Le cabinet Vanitou

Maître Régine VANITOU est avocat au barreau de paris depuis 2004 et consacre principalement sa pratique professionnelle au droit immobilier. L’éventail de son expertise couvre différents aspects du droit immobilier : le droit de la...